На сьогодні існує кілька шляхів вирішення питань оформлення права власності на житлові, садові, дачні будинки, господарські будівлі та споруди. Обрана процедура залежить від різноманітних факторів, таких як рік побудови, площа та наявність дозвільних документів.

  • Для об'єктів, споруджених до 5 серпня 1992 року без обмежень по площі, можливий варіант реєстрації права власності без прийняття в експлуатацію.
  • Від 2018 до 2021 року діяла будівельна амністія для індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків до 300 кв.м, побудованих у період з 5 серпня 1992 року по 9 квітня 2015 року.
  • Об'єкти з дозвільною документацією можуть бути прийняті в експлуатацію за загальним порядком, який визначений Постановою КМУ №461 від 13.04.2011 року.
  • На підставі рішення суду (з подальшим введенням такого об'єкту в експлуатацію, згідно положень Постанови КМУ №461 від 13.04.2011 року).

У цьому контексті важливо розглянути особливості оформлення прав на об’єкти, споруджені до 5 серпня 1992 року. Згідно рішення Верховного Суду, такі об’єкти не підлягають процедурі прийняття в експлуатацію.

Законодавство не обов’язує вводити в експлуатацію житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські будівлі і споруди, побудовані до 1992 року. Проте, можуть виникати спори, а навіть судові розгляди цього питання.

Важливо відзначити, що висновки Верховного Суду підтримуються його рішенням від 15 жовтня 2020 року у постанові від 15 жовтня 2020 року у справі №623/214/17. Це дозволяє зрозуміти, що об’єкти, споруджені до 5 серпня 1992 року, не потребують процедури прийняття в експлуатацію. 

Найважливішим документом, що засвідчує існування об’єкта, є технічний паспорт, отриманий в результаті технічної інвентаризації, згідно з листом Міністерства юстиції України від 23 лютого 2016 року № 8.4-35//18/1.

Процедура надання права власності на будинок, споруджений до 1992 року.

Встановлення власності на індивідуальні (садові) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі та споруди, включаючи їхні доповнення, завершені будівництвом до 5 серпня 1992 року, регламентується Законом України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” (надалі – “Закон”) та Порядком проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (надалі – “Порядок”).

Відповідно до положень пункту 42 Порядку, для проведення державної реєстрації права власності на індивідуальні (садові) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі та споруди, включаючи їхні доповнення, завершені будівництвом до 5 серпня 1992 року, необхідно подати:

  • технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна;
  • Документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси.

Випадок, коли проведення державної реєстрації права власності стосується індивідуального (садибного) житлового будинку, садового чи дачного будинку, зведеного на земельній ділянці, право власності на яку вже узаконено в Державному реєстрі прав, виключає вимогу подання документа, що підтверджує присвоєння адреси об’єкту нерухомого майна. У цьому випадку аплікант у своєму зверненні обов’язково вказує відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки. Державний реєстратор, користуючись цим номером, отримує відомості з Державного земельного кадастру для точного визначення місця розташування земельної ділянки, на якій вже існує відповідний об’єкт. Це дозволяє в подальшому відображати ці дані, зокрема адресу об’єкта нерухомого майна, без необхідності окремого підтвердження адреси через документальні процедури.

В звичайних умовах, при володінні земельним документом із вказаним кадастровим номером, для оформлення права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі та споруди, включаючи їхні доповнення, завершені будівництвом до 5 серпня 1992 року, потрібно подати:

  • Оригінал технічного паспорта, що складений БТІ чи іншим компетентним суб'єктом, який займається технічною інвентаризацією, на вказаний об'єкт.
  • Оригінал документу на земельну ділянку (при цьому важливо, щоб дата видачі цього документу та/або дата реєстрації права власності на земельну ділянку може бути і після 05.08.1992 року!). У випадку, якщо відповідне право вже зареєстровано в Державному реєстрі прав, представлення такого документу може бути необов'язковим.
  • Документ, що засвідчує присвоєння адреси (в тих випадках, коли інформація про місцезнаходження, або адреса, земельної ділянки відсутня в Державному земельному кадастрі та/або Державному реєстрі речових прав).

Для проведення державної реєстрації права власності, обов’язково необхідно подати вищезазначені документи та пред’явити особистий паспорт та індивідуальний податковий номер. Також вимагається надання документу, який підтверджує сплату адміністративного збору за проведення державної реєстрації права (за даними на 01.01.2021 року – 230,00 грн).

Суб’єктами, які приймають подані документи для державної реєстрації, можуть бути виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, державні адміністрації або державний реєстратор прав на нерухоме майно, наприклад, нотаріус.

Після аналізу заяви про державну реєстрацію права власності, державний реєстратор приймає рішення щодо проведення державної реєстрації права або відмови у такій реєстрації.

Звільняються від сплати адміністративного збору під час проведення державної реєстрації речових прав, зокрема:

  • фізичні та юридичні особи – під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та оформлені до проведення державної реєстрації прав у порядку, визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон) (до 01.01.2013);
  • громадяни, віднесені до категорій 1 і 2 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи;
  • громадяни, віднесені до категорії 3 постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи, які постійно проживають до відселення чи самостійного переселення або постійно працюють на території зон відчуження, безумовного (обов’язкового) і гарантованого добровільного відселення, за умови, що вони станом на 1 січня 1993 року прожили або відпрацювали в зоні безумовного (обов’язкового) відселення не менше двох років, а в зоні гарантованого добровільного відселення – не менше трьох років;
  • громадяни, віднесені до категорії 4 потерпілих внаслідок Чорнобильської катастрофи, які постійно працюють і проживають або постійно проживають на території зони посиленого радіоекологічного контролю, за умови, що станом на 1 січня 1993 року вони прожили або відпрацювали в цій зоні не менше чотирьох років;
  • інваліди Великої Вітчизняної війни, особи із числа учасників антитерористичної операції, яким надано статус інваліда війни або учасника бойових дій, та сім’ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняні до них у встановленому порядку особи;
  • інваліди I та II груп;
  • інші особи за рішенням сільської, селищної, міської ради, виконавчий орган якої здійснює функції суб’єкта державної реєстрації прав.

Але у разі якщо державна реєстрація права власності або інших речових прав, похідних від права власності, проводиться у строки менші, ніж передбачені ст. 19 Закону, особи, визначені вище, не звільняються від сплати адміністративного збору

Унікальна особливість оформлення права власності на Об'єкти, прибудови до них, закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані в населених пунктах, де ведеться погосподарський облік

Для проведення державної реєстрації власності на зазначені об’єкти, виконані до вказаної дати та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, де практикується ведення погосподарського обліку, існує можливість замість стандартних документів, визначених пунктом 42 Порядку, надавати наступні документи: документ, що засвідчує речове право на земельну ділянку, де розташований об’єкт нерухомого майна, включаючи рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність, або дані про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність з погосподарської книги; витяг з погосподарської книги, наданий виконавчим органом сільської ради (в разі відсутності такого органу, — сільським головою), селищної, міської ради чи відповідною архівною установою (згідно статті 31 Закону).

Також, для проведення реєстрації власності на вказані об’єкти, які завершені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані в населених пунктах, де відбувається погосподарський облік, може вважатися документ, що засвідчує речове право на земельну ділянку, під якою розташований відповідний об’єкт.

Важливо відзначити, що для вказаних об’єктів необов’язково проводити технічну інвентаризацію згідно з Порядком.

Щодо року побудови (та матеріалів будівництва)

Рік побудови визначається на підставі даних (розробленого БТІ або іншим суб’єктом, в складі якого працює виконавець технівнентаризації). Інформація про рік спорудження (побудови) зазначається за словами замовника технічної інвентаризації, і не потребує надання будь-яких підтверджуючих документів (у разі відсутності у замовника відповідної документації матеріали конструктивних елементів та рік спорудження будинків, допоміжних (господарських) будівель і споруд зазначає замовник, що відображається в абрисі (ескізі) та засвідчується його підписом).

Позиція ВС КАС щодо року побудови та матеріалів будівництва: орган ДАБК зазначив, що судами попередніх інстанцій не надано належної уваги матеріалами фотофіксації на яких зафіксовано збудовану будівлю з піноблоків. Піноблок — легкий пористий бетон, що отримується в результаті тверднення розчину, що складається з цементу, піску, води і піни. В індивідуальному житловому будівництві пінобетон почав використовуватися тільки з 90-х років. Представник органу ДАБК, стверджував, що таким чином, споруда не могла бути збудованою 1985 році як про те зазначає власник майна, оскільки таких технологій на той момент не було.

Вказані доводи про те, що споруда не могла бути збудованою у 1985 році тому, що при будівництві використано пінобетон, судами попередніх інстанцій правильно не взято до уваги, з огляду на те, що вони не підтверджені доказами. При цьому наявність фотографій будинку, на які посилається відповідач, не можуть підтверджувати рік зведення будинку, а тільки фіксують його зовнішній вигляд. Факт того, що житловий будинок збудовано до 5 серпня 1992 року суди встановили на підставі чинного технічного паспорту і відповідач не надав доказів, що могли спростувати вказаний факт.